Esta mañana, el Subcomité escuchará testimonios sobre la Administración Federal de Vivienda (FHA). Discutiremos la solvencia general de su programa de préstamos hipotecarios, así como las propuestas de la Administración para reformar la FHA. Me complace que nuestro Comisionado Federal de Vivienda, Brian Montgomery, esté aquí. Lo acompañan el Inspector General de HUD, Kenneth Donohue, y testigos de la GAO, la Asociación de Banqueros Hipotecarios y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Durante los últimos 73 años de su existencia, la FHA ha servido como un motor poderoso para expandir la propiedad de vivienda en todo el país. Ha desempeñado un papel fundamental y fundamental a la hora de brindar acceso al capital a las familias de ingresos bajos y moderados. Sin embargo, más recientemente, la FHA se ha convertido cada vez más en un anacronismo. Los críticos han dicho que: están fuera de contacto con el mercado; sus productos hipotecarios están desactualizados; son un dinosaurio tecnológico; y es difícil hacer negocios con ellos.
De hecho, en los últimos años, la FHA ha capturado un porcentaje cada vez más pequeño del mercado hipotecario en general. Y su declive ha sido rápido. En mi estado, tenemos la Comisión de Financiamiento de Vivienda del Estado de Washington cuya misión, como la de la FHA, es servir a los compradores de viviendas de ingresos bajos y moderados. El Director Ejecutivo de la Comisión me dijo recientemente que, en mi estado, el papel de la FHA en sus esfuerzos ha cambiado radicalmente en los últimos diez años. Hace una década, la FHA cubría el 80 por ciento de la actividad crediticia en su agencia. Hoy solo cubre el 20 por ciento. Cuando se analizan todos los préstamos hipotecarios, la FHA ahora representa aproximadamente el tres por ciento del volumen total de hipotecas a nivel nacional. Ahora, a algunos observadores les gusta argumentar que siempre que el sector privado puede reemplazar al gobierno en la prestación de servicios esenciales, es algo bueno. En este caso, no estoy tan seguro.
Los productos crediticios de la FHA han caído en desgracia en parte porque los prestamistas privados han comercializado agresivamente préstamos de alto riesgo para prestatarios de alto riesgo. Algunos de estos prestamistas han utilizado descuentos temporales en las tasas, o "tasas teaser", para empujar a los prestatarios de bajos ingresos a obtener préstamos exóticos con altas tarifas y multas que apenas pueden comprender, y mucho menos pagar. Algunos de estos prestamistas han aumentado el volumen de préstamos al llevar los estándares crediticios a nuevos mínimos y no exigir casi ninguna prueba de ingresos o solvencia.
Y, como resultado, ahora estamos viendo un rápido aumento de las ejecuciones hipotecarias, y algunos de los prestamistas de alto riesgo más agresivos están cerrando sus operaciones. Hace apenas dos días, la Asociación de Banqueros Hipotecarios publicó su encuesta actualizada sobre morosidad hipotecaria. Reveló que las ejecuciones hipotecarias de hipotecas de alto riesgo habían alcanzado un récord. La proporción de prestatarios de alto riesgo que realizan pagos atrasados aumentó a más del 13,3 por ciento. Ese mismo día, el segundo mayor prestamista hipotecario de alto riesgo, New Century Financial, fue excluido de la Bolsa de Valores de Nueva York y anunció que había recibido investigaciones penales tanto de la Comisión de Bolsa y Valores como de los reguladores estatales. Los anuncios hicieron que el mercado de valores cayera en picada. Al final del día, el promedio industrial Dow Jones había caído casi 250 puntos o casi un dos por ciento. Las acciones financieras cayeron aún más rápido, cayendo casi un 3,3 por ciento en el día.
El colapso del mercado de hipotecas de alto riesgo ha provocado advertencias del presidente de la Junta de la Reserva Federal. Algunos economistas incluso han predicho que el efecto dominó de este colapso podría eventualmente desencadenar una recesión. Estas espantosas predicciones deberían preocuparnos a todos, pero no deberían sorprender a nadie. Se estima que una de cada cinco nuevas hipotecas suscritas en los últimos años cayó en la categoría de alto riesgo. Solo este año, unos $1.2 billones de dólares en hipotecas tendrán su tasa de interés restablecida al alza. Algunos prestatarios tomaron estos préstamos con tasa ajustable basándose en el hecho de que tendrían la oportunidad de refinanciar su préstamo o, si fuera necesario, vender su casa. Ahora, las multas por pago anticipado incorporadas en muchos de estos préstamos, así como la caída generalizada de los precios de las viviendas, significan que esas oportunidades han desaparecido.
Muchos economistas han dicho que nuestros mercados hipotecarios están por un camino muy difícil. Existe la preocupación de que esta alteración del mercado pueda desencadenar una reacción exagerada del mercado, donde la disponibilidad de capital para préstamos hipotecarios para las familias trabajadoras se reduce drásticamente o simplemente se evapora. Si el mercado hipotecario reacciona de forma exagerada y las familias trabajadoras necesitan ayuda, es posible que tengan que depender de la FHA. Eso significa que debemos asegurarnos de que la FHA sea sólida y eficaz.
Hoy, el panorama financiero general de la FHA es débil. En ausencia de la promulgación de la legislación de reforma este año, se nos dice que, por primera vez en su historia, la FHA podría requerir una asignación directa para subsidiar sus operaciones crediticias. Este Subcomité podría estar obligado a apropiarse de $143 millones en 2008 solo para mantener las actividades de préstamos de la FHA en números negros. Eso es $143 millones que no podremos destinar a beneficiarios de la Sección 8, programas para personas sin hogar y otros programas de HUD que atienden a ciudadanos necesitados.
Actualmente, un porcentaje creciente del volumen de préstamos de la FHA no es para hipotecas tradicionales para nuevos propietarios. Más bien, un producto de la FHA cada vez más popular parece ser las hipotecas inversas para propietarios de viviendas de edad avanzada. Este es un programa valioso que mantiene a los estadounidenses de edad avanzada con ingresos fijos en sus hogares. Pero conseguir que los estadounidenses más jóvenes tengan su primer hogar siempre ha sido fundamental para la misión histórica de la FHA. Y, en estos tiempos convulsos, creo que debemos trabajar para asegurarnos de que la FHA pueda volver a ser relevante en ese mercado.
Este subcomité continúa recibiendo informes de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO) y el Inspector General que indican problemas continuos con la actualidad de los datos de la FHA, la suficiencia de su suscripción y la obsolescencia tecnológica de la agencia.
La Administración Bush presentó una propuesta de reforma para la FHA en el último Congreso y esperamos que se vuelva a presentar en este Congreso. Se nos dice que la promulgación de esta reforma de la FHA debería eliminar la necesidad de cualquier subsidio apropiado y hacer que la FHA sea más competitiva con el mercado privado. Pero este Subcomité y el resto del Congreso deben examinar estas propuestas con mucho cuidado. Necesitamos asegurarnos de no alentar a la FHA a participar en algunas de las mismas prácticas de préstamos de alto riesgo y alto costo que ahora están alterando los mercados y sacando a los propietarios relativamente nuevos de sus hogares.
La FHA es el prestamista hipotecario del contribuyente. Como tal, tiene la obligación de proteger a los consumidores. La FHA tiene mandatos legales específicos para emplear medidas para mantener a las familias en sus hogares. Estos son requisitos y obligaciones que los prestamistas privados no tienen.
Si la reciente agitación en los préstamos hipotecarios significa que el capital de los préstamos privados se agota para nuestras familias de clase trabajadora, debemos asegurarnos de que la FHA esté preparada para mantener vivo el sueño de la propiedad de vivienda. Pero la FHA debe restablecerse como el prestamista hipotecario de Estados Unidos, no imitando las prácticas de marketing y suscripción de New Century Financial. Más bien, deben trabajar para garantizar que las familias trabajadoras accedan a sus hogares con préstamos que puedan comprender y pagar por completo.
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